Как купить квартиру: разбираемся в тонкостях сделки

N1.RU о подводных камнях сделки при приобретении жилья

Покупка жилья, пожалуй, одно из самых затратных мероприятий в жизни человека. Кропотливый труд при накоплении нужной суммы, дисциплина при выплате ипотеки — всё это может рухнуть в один момент и обернуться большими потерями, если не учесть важные нюансы при оформлении итогового договора. N1.RU разобрался в подводных камнях бюрократии.

Как купить квартиру: разбираемся в тонкостях сделки

Выбираем квартиру


Перед тем как окунуться с головой в проверку документов, необходимо всё же определиться со своими приоритетами и выбрать подходящее жильё. Для этого следует начать с района: развитая инфраструктура, экологичность, близость к месту работы, наличие парков для прогулок с домашними животными, транспортная доступность — над списком требований стоит поразмыслить всерьёз, ведь здесь формируется решение, от которого зависит, где будет протекать жизнь потенциального владельца недвижимости.


Далее определяемся с домом (кирпич, панель, кирпич-монолит), площадью квартиры, типом жилья (вторичное или новострой) и покупательской способностью (накопленные средства, займы, долгосрочный кредит в виде ипотеки). И когда все возможности проанализированы, приоритеты расставлены, а подходящие варианты подобраны, вот тогда стоит набрать воздух и «нырнуть» с головой в бюрократию.


«Я бы рекомендовала работать с риелторами, как минимум, для того, чтобы квартира была проверена на аресты, что на практике встречается крайне часто. Также риелторы проверяют задолженности владельца квартиры. И, несмотря на 153 статью Жилищного кодекса РФ, где прописано, что долги по коммунальным услугам выплачивает собственник с момента регистрации, на практике ЖКХ может отключить свет, воду, хотя новый собственник жилья выплачивать долги не обязан. Но по факту, это проблематично объяснить соответствующим службам», — комментирует Анна Свахина, эксперт по недвижимости «Форум плюс».

Как купить квартиру: разбираемся в тонкостях сделки

Проверяем «теремок» на наличие людей в нём


На момент заключения сделки в выбранной квартире не должен быть никто прописан. Если упустить этот момент, то в будущем могут возникнуть проблемы с правом на проживание в своём доме мечты. Чтобы обезопасить себя, стоит попросить у продавца справку из паспортного стола, а также расширенную выписку из домовой книги. При этом нужно знать, что заключённые, военнослужащие срочной службы, пожилые люди, помещённые в дома престарелых, дети, находящиеся в воспитательных учреждениях, и душевнобольные, проходящие лечение в диспансере, в справке не указываются. Поэтому у сотрудника паспортной службы обязательно нужно уточнить данный момент. Если не обнаружить этих людей вовремя, то они могут заявить права на проживание в вашей квартире, несмотря на смену собственника.


Кроме того, в квартире на момент сделки могут жить арендаторы. И если договор аренды не истёк, они вправе остаться там проживать, но помешать заключению сделки не смогут.


Отодвинуть сделку мечты от завершения могут и брачные узы. Если квартира приобреталась в браке, покупателю стоит убедиться, что оба супруга согласны продать недвижимость. В противном случае несогласный сможет всегда оспорить сделку и, более того, выиграть дело в суде.


Ещё одно разрешение следует проверить в случае, если у продавца есть несовершеннолетний ребёнок — и он является собственником. Здесь наличие документа из органов опеки и попечительства обеспечит честность сделки.


«Один из подводных камней, который сложно обнаружить, — это погашение ипотеки с помощью материнского капитала, что пытается зачастую скрыть продавец. И здесь только опыт эксперта сможет выявить такой нюанс. Например, на моей практике такое случалось. Так, молодая семья берёт ипотеку, спустя некоторое время у них рождается второй ребёнок и появляется возможность погасить заём выплатой по материнскому капиталу. Однако в этом случае детям выделяются доли в этой квартире, и фиксируется это нотариальным обязательством, невыполнение считается мошенничеством и приводит в будущем, как следствие, к признанию сделки недействительной», — отмечает Анна Свахина.

Как купить квартиру: разбираемся в тонкостях сделки

Проверяем продавца


Несмотря на часто возникающие разногласия и, как следствие, неприязнь к другим участникам сделки, покупка квартиры — это тот случай, когда при малейших подозрениях на неадекватность собеседника не зазорно, а даже, наоборот, нужно попросить справки из психоневрологического и наркологического диспансера, в которых указано, состоит ли продавец на учёте или нет. Если же подозрения подтвердятся, то сделку могут признать недействительной.


Если квартира досталась продавцу в наследство, здесь стоит проверить, не скрывает ли он ещё возможных претендентов на владение недвижимостью. В этом случае необходимо обратиться к нотариусу вместе с продавцом и убедиться, что потенциальные собственники жилья отказались от наследства.


У нотариуса также стоит уточнить, не отозвана ли доверенность, если продавец совершает сделку на её основании.


И, наконец, важно проверить, а не является ли продавец злостным должником. Ведь если не запросить справки по коммунальным платежам, покупатель рискует вместе с квартирой приобрести долги, которые работники ЖЭКа затребуют с последнего собственника жилья.


Главные документы


В базис, который нужно потребовать у продавца, входят выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), технический и кадастровый паспорт. Эти документы подтверждают его право на владение квартирой. Выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости может заказать только продавец. После её получения необходимо проверить все заключённые сделки по квартире и обратить внимание на их количество. Если квартира часто перепродавалась, есть повод задуматься.


Кроме того, необходимо проверить документы на законность перепланировки, если таковая имеется.

Как купить квартиру: разбираемся в тонкостях сделки

«На самом деле стопроцентной гарантии защиты при проверке квартиры на «чистоту» дать не сможет ни один специалист, даже риелтор, который использует эти обещания скорее для морального давления. Каждый случай уникален, кто-то за жизнь совершит много сделок купли-продажи, и у него не возникнет проблем, а кто-то попадёт на недобросовестного продавца и будет мучиться от единственной купленной «однушки». Перед приобретением квартиры всё же стоит проконсультироваться с юристом. В основном консультации бесплатны, однако часто покупатели их игнорируют. К юристам обращаются только в том случае, если дело дошло до суда. Все документы покупатель сможет запросить у продавца, начать нужно с выписки ЕГРН, в 99 % случаев этого достаточно, чтобы увидеть все нюансы. Но, опять же, каждый случай уникален», — комментирует юрист-консультант по недвижимости юридической компании «Альянс».


Таким образом, покупатель всегда должен руководствоваться принципом «не доверяй, а проверяй», чтобы сделка мечты состоялась без нарушения закона, а квартира точно и безвозвратно стала вашей собственностью.


Читайте также, как правильно принять у застройщика квартиру в новом доме и как накопить на первоначальный взнос быстро и комфортно. На N1.RU можно найти варианты покупки или аренды квартир в Барнауле.

Вероника Головчиц
Фото: N1.RU